كثيرًا ما يُبرم بيع العقار في الكويت بعقد عرفي غير مسجل، ثم يمتنع البائع عن إتمام إجراءات نقل الملكية أمام إدارة التسجيل العقاري، أو يُنكر توقيعه، أو يتصرف في العقار لغير المشتري. وفي هذه الحالات يلجأ المشتري عادة إلى إحدى دعويين يخلط بينهما كثيرون: دعوى صحة ونفاذ عقد البيع ودعوى صحة التوقيع. ولكل منهما غاية مختلفة وآثار مختلفة، واختيار الدعوى المناسبة قد يحدد مصير الحق كله.
أولًا: دعوى صحة ونفاذ عقد البيع وغايتها
دعوى صحة ونفاذ العقد (وتُسمى أيضًا دعوى صحة التعاقد) دعوى موضوعية يطلب فيها المشتري من المحكمة الحكم بأن عقد البيع صحيح ونافذ، تمهيدًا لنقل الملكية إليه. فالقانون المدني رقم 67 لسنة 1980 يرتب على عقد البيع التزام البائع بنقل ملكية المبيع، غير أن الملكية في العقار لا تنتقل - سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة إلى الغير - إلا بالتسجيل وفقًا لقانون التسجيل العقاري. فإذا امتنع البائع عن التوقيع على المحرر اللازم للتسجيل، كان للمشتري أن يستصدر حكمًا يقوم مقام هذا المحرر.
والحكم الصادر بصحة ونفاذ العقد هو في حقيقته تنفيذ عيني لالتزام البائع بنقل الملكية؛ إذ يحل الحكم محل العقد النهائي الذي امتنع البائع عن توقيعه، ويصلح بعد صيرورته نهائيًا سندًا للتسجيل ونقل الملكية باسم المشتري.
ثانيًا: شروط قبول دعوى صحة ونفاذ العقد
لأن هذه الدعوى تتناول العقد ذاته، فإن المحكمة تبحث في وجوده وصحته ونفاذه، ولا يُقضى فيها لمجرد ثبوت التوقيع. ومن أهم ما تتطلبه:
- وجود عقد بيع صحيح قائم: مستوفٍ لأركانه من تراضٍ ومحل وسبب، غير مشوب بالبطلان، ولم يُفسخ أو يُقايل.
- وفاء المشتري بالتزاماته أو عرضه الوفاء بها: وفي مقدمتها الثمن؛ فإذا كان جزء منه لا يزال مستحقًا، وجب عرضه عرضًا جديًا أو إيداعه، وإلا كان للبائع أن يتمسك بعدم تنفيذ التزامه.
- إمكان نقل الملكية وتسجيلها: فإذا كان المبيع قد خرج من ملك البائع بتصرف مسجل لغيره، أو كان ثمة مانع قانوني من التسجيل، كتلك المتعلقة بالقيود على تملك غير الكويتيين للعقار، تعذر القضاء بالنفاذ.
- أن تكون الدعوى مرفوعة على البائع أو ورثته: وفي حالة تسلسل البيوع يلزم عادة اختصام البائعين المتعاقبين حتى المالك المسجل.
وقد استقر قضاء محكمة التمييز على أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع دعوى استحقاق مآلًا، يتسع نطاقها لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد أو انعدامه وصحته أو بطلانه، وأنه لا يُجاب المشتري إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم ممكنين.
ثالثًا: تسجيل صحيفة الدعوى وحماية أسبقية المشتري
من أهم الخطوات العملية التي يغفل عنها كثير من المشترين التأشير بصحيفة الدعوى أو تسجيلها لدى إدارة التسجيل العقاري. فوفقًا لأحكام قانون التسجيل العقاري، إذا سُجلت صحيفة دعوى صحة التعاقد ثم صدر الحكم لصالح المشتري وسُجل أو أُشر به وفق الإجراءات المقررة، فإن أثره يرتد إلى تاريخ تسجيل الصحيفة.
ومؤدى ذلك أن الحقوق التي يكسبها الغير على العقار بعد تسجيل الصحيفة - كبيع لاحق أو رهن - لا يُحتج بها في مواجهة المشتري رافع الدعوى. أما إذا لم تُسجل الصحيفة، فقد يسبقه مشترٍ آخر إلى التسجيل فتنتقل إليه الملكية، ولا يبقى للمشتري الأول سوى المطالبة بالتعويض ورد الثمن. ولذلك يُنصح بتسجيل الصحيفة فور رفع الدعوى.
رابعًا: دعوى صحة التوقيع والفرق الجوهري بينها وبين دعوى صحة ونفاذ العقد
دعوى صحة التوقيع دعوى تحفظية يرفعها من بيده محرر عرفي على من نُسب إليه التوقيع عليه، ليُحكم بأن التوقيع صادر منه فعلًا، وذلك وفقًا لما ينظمه قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية. وغايتها الاطمئنان إلى أن الموقِّع أو ورثته لن ينكروا التوقيع مستقبلًا.
والفرق بين الدعويين جوهري:
- النطاق: دعوى صحة التوقيع لا تتناول إلا واقعة التوقيع، ولا تبحث المحكمة فيها صحة التصرف أو بطلانه أو نفاذه، ولا تُقبل فيها الدفوع المتعلقة بموضوع العقد. أما دعوى صحة ونفاذ العقد فتتسع لكل ذلك.
- الأثر: الحكم بصحة التوقيع لا ينقل الملكية ولا يصلح سندًا لتسجيلها، بل يثبت فقط أن التوقيع صادر ممن نُسب إليه. في حين أن الحكم بصحة ونفاذ العقد يقوم مقام العقد النهائي ويُسجل.
- الحجية: الحكم بصحة التوقيع لا يمنع البائع من الطعن لاحقًا على العقد بالبطلان أو الصورية أو الفسخ، أما الحكم بصحة ونفاذ العقد فيحوز الحجية فيما فصل فيه من صحة العقد ونفاذه.
ومن ثم فإن المشتري الذي يرغب في نقل ملكية العقار إليه لا يُغنيه الحكم بصحة التوقيع عن رفع دعوى صحة ونفاذ العقد.
خامسًا: الإجراءات والإثبات ودفوع البائع
ترفع كلتا الدعويين بصحيفة تودع إدارة كتاب المحكمة المختصة وفق قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 38 لسنة 1980، وتُعلن للمدعى عليه، ويُرفق بها أصل العقد أو صورته. وفي دعوى صحة التوقيع، إذا حضر المدعى عليه وأقر بالتوقيع أُثبت إقراره، وإن أنكره جاز للمحكمة إحالة المحرر إلى التحقيق أو إلى إدارة الأدلة الجنائية لمضاهاة الخطوط والتوقيعات. أما في دعوى صحة ونفاذ العقد فيقع على المشتري إثبات قيام العقد ووفائه بالثمن أو عرضه، ويجوز له الاستعانة بالمستندات والتحويلات البنكية والإيصالات والشهود في الحدود التي يجيزها قانون الإثبات.
ومن أكثر الدفوع التي يتمسك بها البائع في دعوى صحة ونفاذ العقد:
- الدفع بعدم سداد الثمن كله أو بعضه والتمسك بالحق في الحبس أو عدم التنفيذ.
- الدفع ببطلان العقد لانعدام الأهلية أو عيب في الرضا أو عدم مشروعية المحل أو السبب، أو بصوريته.
- الدفع بفسخ العقد اتفاقًا أو قضاءً لإخلال المشتري بالتزاماته، أو بالتقايل عنه.
- الدفع بسبق التصرف في العقار لمشترٍ آخر سجل عقده، مما يجعل نقل الملكية مستحيلًا.
- إنكار التوقيع أو الطعن بالتزوير على العقد.
سادسًا: آثار الحكم وتسجيله وقائمة تحقق عملية
إذا صار الحكم بصحة ونفاذ العقد نهائيًا، تعين على المشتري تقديمه إلى إدارة التسجيل العقاري لتسجيله أو التأشير به، مع استيفاء المستندات والرسوم المقررة، وعندئذ تنتقل الملكية باسمه ويُحتج بها على الكافة. أما الحكم بصحة التوقيع فيظل حجة في إثبات صدور التوقيع دون أن يغير من وضع الملكية شيئًا.
للمشتري:
- تحقق من الملكية المسجلة للبائع وخلو العقار من الرهون والحجوزات قبل التوقيع.
- وثّق دفع الثمن بتحويلات بنكية أو إيصالات موقعة، وتجنب الدفع النقدي دون مستند.
- احرص على دقة بيانات العقار في العقد ووضوح التزام البائع بإتمام التسجيل في موعد محدد.
- إذا امتنع البائع، فبادر برفع دعوى صحة ونفاذ العقد وتسجيل صحيفتها دون تأخير.
للبائع:
- لا توقّع عقدًا نهائيًا قبل استيفاء الثمن أو ضمانه، واحرص على تضمين العقد شرطًا فاسخًا واضحًا.
- احتفظ بما يثبت إخلال المشتري بالتزاماته، وأعذره بالطرق القانونية قبل التمسك بالفسخ.
- لا تتصرف في العقار لشخص آخر ما دام العقد الأول قائمًا، تجنبًا للمسؤولية المدنية وربما الجزائية.
الخاتمة
دعوى صحة التوقيع أداة مفيدة لتثبيت حجية المحرر، لكنها لا تنقل ملكية ولا تحسم صحة العقد، بينما تمثل دعوى صحة ونفاذ عقد البيع الطريق القضائي لإلزام البائع الممتنع ونقل الملكية بحكم يقوم مقام العقد، وتزداد قوتها بتسجيل صحيفتها مبكرًا. ويتوقف اختيار الدعوى وصياغة طلباتها على وقائع كل حالة ومستنداتها. وهذا المقال معلومات عامة ولا يُعد استشارة قانونية.
إذا كنت مشتريًا يواجه امتناع البائع، أو بائعًا يواجه دعوى من هذا النوع، فإن فريق يمناك لأعمال المحاماة يسعده دراسة مستنداتك وتقديم الرأي القانوني المناسب لحماية حقوقك.
