يقبل كثير من المشترين على شراء وحدات سكنية أو تجارية قبل اكتمال بنائها، طمعًا في سعر أقل أو موقع مميز أو خطة سداد مريحة. غير أن هذا النمط من البيع ينطوي على مخاطرة جوهرية: المشتري يدفع اليوم مقابل شيء لم يوجد بعد، ويظل مصير أمواله مرتبطًا بقدرة المطور على إتمام المشروع. وتزداد أهمية الصياغة التعاقدية في دولة الكويت لأن التشريع لا يفرد لهذا النمط نظامًا خاصًا شاملًا على غرار بعض التشريعات المجاورة التي أنشأت حسابات ضمان إلزامية للمشروعات العقارية. ومن ثم تصبح القواعد العامة في القانون المدني وحسن صياغة العقد هما خط الدفاع الأول للمشتري.
التكييف القانوني: بيع الشيء المستقبل
يُكيَّف البيع على الخارطة بوصفه بيعًا لشيء مستقبل، وهو جائز في القانون المدني الكويتي رقم 67 لسنة 1980 بشروط:
- تعيين المبيع تعيينًا نافيًا للجهالة: يجب أن يكون محل البيع محددًا بمواصفاته ومساحته وموقعه في المشروع ورقم الوحدة والدور، فالتعيين الغامض يعرّض العقد للبطلان.
- عقد ملزم للجانبين: ينشأ عن العقد التزام المطور بالإنجاز والتسليم والتسجيل، والتزام المشتري بسداد الثمن وفق الجدول المتفق عليه.
- انتقال الملكية: لا تنتقل الملكية بمجرد العقد الابتدائي، بل بالتسجيل في السجل العقاري وفق الأحكام المنظمة، ولذلك يبقى العقد الابتدائي منشئًا لالتزامات شخصية حتى إتمام التسجيل.
- خطر عدم الإنجاز: إذا لم يوجد المبيع أصلًا، انفسخ العقد ورجع المشتري بما دفع مع التعويض إن كان للتأخير أو عدم الإنجاز سبب يُنسب إلى المطور.
التزامات المطور
تتوزع التزامات المطور على محاور عدة يجب النص عليها صراحةً في العقد:
- الإنجاز وفق المواصفات: تسليم الوحدة مطابقة للمواصفات والرسومات والمساحات الواردة في العقد وملاحقه، لا لما ورد في الإعلانات الترويجية وحدها.
- التسليم في الموعد: الالتزام بتاريخ تسليم محدد، وليس بعبارات مرنة من قبيل التسليم عند الانتهاء أو خلال مدة تقديرية.
- استيفاء التراخيص: الحصول على تراخيص البناء والموافقات اللازمة وشهادة إتمام البناء، وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال وموصولة بالخدمات.
- التسجيل: اتخاذ إجراءات نقل الملكية باسم المشتري وتحمل ما يقع على عاتقه من رسوم بحسب الاتفاق.
- خلو العقار من الحقوق: ضمان خلو الوحدة من الرهون والحجوز وحقوق الغير عند التسليم، وهو بند بالغ الأهمية إذا كان المشروع ممولًا برهن على الأرض.
- الضمان العشري: يبقى المطور والمقاول والمهندس مسؤولين عن التهدم الكلي أو الجزئي وعن العيوب التي تهدد سلامة البناء ومتانته خلال المدة المقررة قانونًا، وهو ضمان لا يجوز الاتفاق على إسقاطه.
التأخير في التسليم وجزاؤه
التأخير هو المشكلة الأكثر شيوعًا في هذا النمط من البيوع، ومعالجته تبدأ من العقد لا من المحكمة:
- الشرط الجزائي: يُنصح بالنص على تعويض اتفاقي عن كل شهر تأخير، وهو أفضل من ترك التقدير للقضاء لأنه يعفي المشتري من إثبات مقدار الضرر.
- سلطة القاضي في التعديل: للمحكمة أن تخفض الشرط الجزائي إذا كان مبالغًا فيه أو نُفّذ الالتزام في جزء منه، وأن تزيده إذا أثبت الدائن أن الضرر جاوزه بكثير بسبب غش أو خطأ جسيم.
- الأعذار المشروعة: تتضمن العقود عادةً بندًا يمدّ المدة عند القوة القاهرة أو تأخر الجهات الحكومية، ويجب حصر هذه الحالات بدقة منعًا من التوسع فيها.
- الإعذار: يُشترط عادةً توجيه إعذار رسمي للمطور قبل المطالبة بالتعويض أو الفسخ، ويجب مراعاة الشكل والمهلة المتفق عليها.
- الفسخ: للمشتري طلب فسخ العقد واسترداد ما دفع مع التعويض إذا بلغ التأخير حدًا يفوّت الغرض من التعاقد، وله بدلًا من ذلك التمسك بالتنفيذ مع التعويض.
ضمانات المشتري في غياب نظام حساب ضمان إلزامي
لما كانت الحماية التشريعية الخاصة محدودة، فإن على المشتري بناء حمايته تعاقديًا عبر أدوات عملية:
- ربط الدفعات بمراحل الإنجاز: ألا تُدفع الأقساط بحسب التواريخ فقط، بل مقابل نسب إنجاز موثقة بتقرير استشاري مستقل، وهي أهم حماية على الإطلاق.
- احتجاز دفعة أخيرة: الاتفاق على احتجاز نسبة من الثمن لا تُدفع إلا بعد التسليم الفعلي وإتمام التسجيل.
- ضمان بنكي: اشتراط تقديم المطور خطاب ضمان يغطي الدفعات المقدمة، وهو ممكن في المشروعات الكبيرة ومع المطورين الجادين.
- التحقق من الأرض: فحص سند ملكية الأرض والتأكد من خلوها من الرهون أو من وجود إقرار من الجهة المرتهنة بالإفراج عن الوحدة عند سدادها.
- التحقق من التراخيص: الاطلاع على ترخيص البناء والموافقات قبل التوقيع، فالمشروع غير المرخص مخاطرة كبرى مهما كانت جاذبية العرض.
- توثيق العقد: اتخاذ ما يمكن من إجراءات لإضفاء الثبوت على العقد وتاريخه، لتقوية مركز المشتري في مواجهة الغير.
عيوب المساحة والمواصفات عند التسليم
كثير من النزاعات لا تتعلق بعدم التسليم بل بما سُلّم فعلًا:
- نقص المساحة: يجب النص على آلية التسوية عند اختلاف المساحة المسلَّمة عن المتعاقد عليها، وعلى نسبة تفاوت مقبولة وما يجاوزها يستوجب تخفيض الثمن أو الفسخ.
- تغيير المواصفات: ينبغي حظر تغيير المواصفات الجوهرية دون موافقة كتابية من المشتري، مع تحديد ما يُعدّ تغييرًا جوهريًا.
- محضر التسليم: يجب أن يُحرَّر محضر تفصيلي يُثبت الملاحظات، وألا يوقّع المشتري محضر تسليم خالٍ من التحفظات إذا كانت هناك عيوب ظاهرة.
- العيوب الخفية: تظل مسؤولية البائع قائمة عن العيوب التي لم تكن ظاهرة وقت التسليم وفق أحكام ضمان العيوب الخفية.
- الأجزاء المشتركة: يجب بيان المرافق المشتركة وحصة الوحدة فيها ونظام إدارتها وكيفية توزيع تكاليف الصيانة.
نصائح عملية للمشتري
- لا تعتمدوا على الكتيّبات الإعلانية، واطلبوا إدراج المواصفات والرسومات كملاحق موقّعة من العقد.
- تحققوا من السجل التجاري للمطور وسجله السابق في تسليم المشروعات قبل أي دفعة.
- لا تدفعوا نقدًا ولا لحساب شخصي، واحرصوا على التحويل لحساب المنشأة مع ذكر رقم الوحدة في البيان.
- اقرأوا بند القوة القاهرة بعناية، فالصياغة الفضفاضة تحوّله إلى مبرر مفتوح للتأخير.
- راجعوا بند التنازل، فبعض العقود تمنع المشتري من بيع الوحدة قبل التسليم أو تفرض رسومًا مرتفعة على ذلك.
- استعينوا بمحامٍ لمراجعة العقد قبل التوقيع لا بعد نشوء النزاع، فكلفة المراجعة لا تُقارن بكلفة التقاضي.
إن شراء وحدة قيد الإنشاء قرار مالي كبير تتحدد سلامته لحظة التوقيع لا لحظة التسليم. ويقدّم فريق يمناك لأعمال المحاماة خدمات مراجعة عقود البيع على الخارطة وفحص الوضع القانوني للمشروعات، ويتولى دعاوى التأخير والفسخ والتعويض ومنازعات التسليم أمام المحاكم المختصة.
