تُعرض على المستثمر فرصة للدخول في مساهمة عقارية: يجمع منظّم أموالًا من عدد من الأشخاص لشراء أرض أو عقار وتطويره أو بيعه بربح، ويوزَّع العائد بنسب المساهمة. ويُقدَّم العرض غالبًا بلغة الطمأنة: أرض في موقع ممتاز، وعائد متوقع مرتفع، ومدة قصيرة. ثم تمر السنوات دون بيع ودون عائد ودون معلومات، ويكتشف المساهم أنه لا يملك سندًا باسمه، ولا يعرف على وجه الدقة ما الذي يملكه أصلًا. ويشرح هذا المقال الوصف القانوني لهذه العلاقة وحقوق المساهم فيها.
ما هي المساهمة العقارية قانونًا
- ليست شكلًا موحدًا: المساهمة العقارية وصف تجاري لا وصف قانوني محدد، وقد تأخذ أشكالًا مختلفة تمامًا في آثارها.
- شركة محاصة: إذا اتفق الأطراف على اقتسام الربح والخسارة من نشاط مشترك دون شخصية اعتبارية ظاهرة، اقتربت العلاقة من شركة المحاصة، وهي شركة مستترة لا تُشهر ولا يحتج بها على الغير، ويتعامل الغير مع المنظّم وحده.
- شيوع في الملكية: إذا سُجّل العقار باسم المساهمين بنسبهم، صار كل منهم مالكًا على الشيوع بحصة مسجلة، وهذا أقوى وضع ممكن للمساهم.
- مجرد دائن: إذا سُجّل العقار باسم المنظّم أو باسم شركة يملكها، ولم يحصل المساهم إلا على إيصال أو عقد، فهو في الغالب دائن بحقوق شخصية لا مالك لشيء بعينه، وهذا أضعف الأوضاع وأكثرها انتشارًا.
- الفارق الحاسم: المالك المسجّل يحتج بملكيته على الجميع، أما الدائن الشخصي فيزاحمه سائر الدائنين إذا تعثر المنظّم.
- الترخيص: جمع الأموال من الجمهور لغرض استثماري نشاط منظَّم يخضع للترخيص والرقابة، وممارسته دون ترخيص مخالفة مستقلة تستحق الإبلاغ.
لماذا تتعثر المساهمات
- غياب أجل محدد: عقود بلا مدة واضحة للتصفية، فيبقى المال محتجزًا سنوات بلا التزام بموعد.
- تقدير مبالغ فيه: شراء العقار بسعر أعلى من قيمته الحقيقية، أحيانًا من طرف مرتبط بالمنظّم، فيولد المشروع خاسرًا.
- خلط الأموال: إيداع أموال المساهمين في حساب المنظّم الشخصي واختلاطها بأمواله وبمشاريع أخرى.
- تمويل مشروع بآخر: استعمال أموال مساهمة جديدة لسداد التزامات مساهمة سابقة، وهو نمط ينهار حتمًا.
- غياب الإفصاح: لا قوائم مالية ولا تقارير دورية ولا حتى بيان بما أُنفق.
- رهن العقار: رهن الأصل لصالح بنك دون علم المساهمين، فيصير حقهم تاليًا لحق الدائن المرتهن.
- تعدد المساهمين: مئات المساهمين بلا آلية لاتخاذ قرار، فيستحيل الاتفاق على البيع أو التصفية.
حقوق المساهم
- حق الاطلاع: للمساهم أن يعرف ما جرى بماله: عقد الشراء، وسند الملكية، والمصروفات، والوضع القانوني للعقار.
- حق المحاسبة: المنظّم في الغالب وكيل عن المساهمين، وعلى الوكيل تقديم حساب مؤيد بالمستندات عما تسلّم وأنفق، وامتناعه يبرر دعوى محاسبة.
- حق التصفية: لا يجوز حبس المال إلى الأبد، فإذا انقضت مدة معقولة أو تحقق الغرض أو استحال، جاز طلب التصفية وقسمة الناتج.
- حق قسمة المال الشائع: إذا كان المساهم مالكًا على الشيوع بحصة مسجلة، فله طلب القسمة أو البيع بالمزاد وفق الأحكام المقررة، وهو حق قوي لا يملك الشركاء تعطيله إلى الأبد.
- حق التعويض: عن الضرر الناشئ عن خطأ المنظّم في الإدارة أو عن إخلاله بالإفصاح.
- حق الخروج: ببيع الحصة إن كان ذلك ممكنًا وفق العقد، وهو غالبًا صعب عمليًا لغياب سوق للحصص.
متى يتحول التعثر إلى جريمة
- القاعدة: خسارة مشروع عقاري بسبب السوق ليست جريمة، فالاستثمار يحتمل الربح والخسارة.
- خيانة الأمانة: استيلاء المنظّم على أموال المساهمين المسلَّمة إليه بصفته أمينًا وتبديدها في غير غرضها.
- النصب: إذا كان القصد من البداية الاستيلاء، كعرض أرض غير موجودة أو غير مملوكة، أو تزوير مستندات ملكية، أو الوعد بعوائد وهمية لاجتذاب الأموال.
- التصرف في الأصل: بيع العقار أو رهنه دون علم المساهمين وتحصيل ثمنه دون توزيعه.
- المؤشرات: اختفاء المنظّم، ورفض تقديم أي مستند، وتعدد المتضررين، وعدم وجود أثر للأموال.
- التكييف قبل التحرك: البلاغ الجزائي في واقعة خسارة استثمارية بحتة قد يرتد على مقدّمه، فالمراجعة القانونية تسبق الإبلاغ.
ما يجب فعله قبل الدخول
- افحصوا السند: اطلبوا صورة سند ملكية العقار وتحققوا من اسم المالك المسجّل ومن خلوّه من الرهون والحجوز.
- اشترطوا التسجيل: أفضل حماية على الإطلاق أن تُسجَّل حصتكم رسميًا، فإن تعذر فاعرفوا أنكم دائنون لا ملّاك.
- حددوا المدة: انصّوا على أجل أقصى للتصفية وعلى ما يحدث عند تجاوزه.
- حساب مستقل: اشترطوا حسابًا بنكيًا مخصصًا للمشروع لا يختلط بأموال المنظّم.
- آلية القرار: انصّوا على كيفية اتخاذ قرار البيع والنسبة اللازمة له، فغياب ذلك يجمّد المشروع.
- الإفصاح الدوري: اشترطوا تقريرًا دوريًا وقوائم مالية وحق اطلاع صريح.
- تقييم مستقل: اطلبوا تقييمًا من جهة مستقلة قبل الشراء، ولا سيما إذا كان البائع مرتبطًا بالمنظّم.
- لا تدفعوا نقدًا: حوّلوا بنكيًا مع بيان الغرض، واحتفظوا بكل إشعار.
نصائح عملية للمتعثرين
- وجّهوا طلبًا كتابيًا موحدًا للاطلاع والمحاسبة، فالطلب الجماعي أقوى من الفردي.
- نسّقوا مع بقية المساهمين ووحّدوا المستندات، فذلك يقلل الكلفة ويقوّي الملف كثيرًا.
- تحققوا من قيود العقار في الجهة المختصة، فقد يكشف ذلك رهنًا أو بيعًا لم تعلموا به.
- لا توقّعوا على تمديد المدة أو تنازل عن مطالبات مقابل وعود جديدة دون مراجعة.
- راقبوا التقادم، فالتراخي سنوات قد يمس بعض المطالبات.
- احذروا التسويات الجزئية التي تتضمن إبراءً شاملًا، فقد تُسقط حقكم في الباقي.
إن أخطر ما في المساهمات العقارية أن المساهم يظن نفسه مالكًا وهو في القانون دائن، والفارق بين الوصفين يظهر يوم التعثر لا يوم التوقيع. ويقدّم فريق يمناك لأعمال المحاماة خدمات الفحص القانوني قبل الدخول في المساهمات وصياغة عقودها، ويتولى دعاوى المحاسبة والتصفية والقسمة والتعويض والبلاغات الجزائية المتصلة بها.
