يكتشف ساكن بقعة رطوبة تتسع في سقف غرفته، فيراجع الشقة العليا فيُقال له إن العيب في مواسير العمارة لا في شقته. ويراجع المالك فيقول إن الضرر من سوء استعمال الساكن. وبينما يتبادل الطرفان النفي يستمر التسرب حتى يتلف الأثاث وينتشر العفن وتتضرر التمديدات الكهربائية. وهذا النزاع من أكثر ما يتكرر في العقارات الكويتية، ومعالجته القانونية واضحة إذا عُرف أساس المسؤولية ومن يتحمل الإثبات. ويشرح هذا المقال ذلك في ضوء القانون المدني رقم 67 لسنة 1980 وأحكام الإيجار.
من يتحمل الإصلاح: المالك أم المستأجر
- القاعدة: المؤجر ملتزم بتسليم العين صالحة للانتفاع وبإبقائها كذلك طوال مدة الإيجار، فهو من يتحمل الإصلاحات الضرورية.
- الإصلاحات الضرورية: ما يتصل ببنية العقار وسلامته، كالمواسير الرئيسية والسقف والعزل والتمديدات المدفونة والمصاعد، وهي على المالك.
- الإصلاحات التأجيرية: الصيانة البسيطة الناشئة عن الاستعمال المعتاد، كتغيير حنفية أو مصباح، وهي على المستأجر عادةً.
- سوء الاستعمال: إذا نشأ الضرر عن خطأ المستأجر أو إهماله، كسد المجاري بمواد غير مناسبة أو تعديل التمديدات، تحمّل هو نتيجته.
- الشرط المخالف: شرط يحمّل المستأجر كل الإصلاحات مهما كانت جسيمة يُنظر إليه بتحفظ، إذ لا يجوز إفراغ التزام المؤجر الأساسي بصلاحية العين من مضمونه.
- امتناع المالك: إذا امتنع المؤجر عن الإصلاح بعد إنذاره، جاز للمستأجر طلب إلزامه، أو الترخيص له في الإصلاح على نفقة المؤجر وخصمها من الأجرة بحكم، أو طلب إنقاص الأجرة أو فسخ العقد إذا تعذر الانتفاع.
- تحذير عملي: لا تخصموا من الأجرة من تلقاء أنفسكم، فالخصم دون سند يعرّضكم لدعوى إخلاء لعدم السداد.
الضرر القادم من وحدة أخرى
- الأساس: تقوم المسؤولية على أساس الخطأ إذا ثبت إهمال الساكن أو المالك، وقد تقوم على أساس حراسة الأشياء دون حاجة إلى إثبات خطأ.
- حراسة الأشياء: من كان له السيطرة الفعلية على شيء يُسأل عما يحدثه من ضرر، ولا يدفع المسؤولية إلا بإثبات السبب الأجنبي كقوة قاهرة أو خطأ المضرور أو فعل الغير.
- الأهمية العملية: هذا الأساس يريح المتضرر كثيرًا، إذ يكفيه إثبات أن الضرر نشأ من الشيء الذي في حراسة غيره دون أن يكلّف بإثبات إهماله.
- من هو الحارس: المالك في الأصل، وقد ينتقل الوصف إلى المستأجر إذا كانت له السيطرة الفعلية والاستقلال في الاستعمال والتوجيه.
- الأجزاء المشتركة: إذا كان مصدر التسرب في الأجزاء المشتركة كالمواسير الرئيسية أو الخزان أو السطح، فالمسؤولية تقع على من يتولى إدارتها وصيانتها، وهو المالك غالبًا.
- مضار الجوار: إذا تجاوز الضرر الحد المألوف في علاقات الجوار، جاز للمتضرر طلب إزالته والتعويض عنه ولو لم يثبت خطأ الجار.
مسؤولية حارس البناء عن التهدم
- القاعدة: من كان له حق التصرف في البناء يُسأل عما يحدثه انهدامه من ضرر، ولو كان انهدامًا جزئيًا.
- سببه: ما لم يثبت أن الحادث لا يرجع إلى إهمال في الصيانة أو قدم في البناء أو عيب فيه.
- التنبيه المسبق: لمن يخشى من البناء ضررًا يهدده أن يطالب المالك باتخاذ ما يلزم لدرء الخطر، وهذه وسيلة وقائية مهمة تُغفل كثيرًا.
- الأثر: إذا سبق التنبيه ولم يتخذ المالك ما يلزم، تعزز مسؤوليته وضعف دفاعه.
- الضمان العشري: إذا كان العيب إنشائيًا في مبنى حديث، فقد تقوم مسؤولية المقاول والمهندس عن العيوب التي تهدد سلامة البناء ومتانته خلال عشر سنوات.
- الرجوع: يجوز للمالك بعد تعويض المتضرر الرجوع على المقاول أو المهندس أو من تسبب في العيب.
إثبات الضرر
الإثبات هنا هو الفارق بين تعويض وخسارة:
- التوثيق الفوري: صوّروا الضرر بالصور والفيديو فور اكتشافه بتاريخ واضح، قبل أي إصلاح.
- الإخطار الكتابي: أخطروا المالك والجار المتسبب كتابةً فورًا، فتاريخ الإخطار يحدد بدء المسؤولية عن تفاقم الضرر.
- عدم التسرع بالإصلاح: الإصلاح قبل المعاينة يضيّع الدليل ويمنح الخصم دفعًا قويًا. أصلحوا ما يلزم لمنع تفاقم الضرر فقط ووثّقوه.
- إثبات الحالة: يمكن استصدار إجراء لإثبات الحالة قبل زوال معالمها، وهو من أنفع الوسائل في هذه المنازعات.
- الخبرة الفنية: يُندب خبير لتحديد مصدر التسرب وسببه ونسبة المسؤولية وتقدير التكلفة، وتقريره هو ما يُبنى عليه الحكم غالبًا.
- الفواتير: احتفظوا بفواتير الإصلاح والأثاث التالف وتقارير الفنيين، وبأي مصروف اضطررتم إليه كسكن بديل.
- واجب تخفيف الضرر: على المتضرر أن يتخذ ما يلزم للحد من الضرر، فترك التسرب يتفاقم شهورًا قد يقلل التعويض.
ما يمكن المطالبة به
- تكلفة الإصلاح: إعادة الحال إلى ما كانت عليه.
- المنقولات التالفة: بقيمتها مع مراعاة الاستهلاك.
- الحرمان من الانتفاع: عن المدة التي تعذر فيها استعمال العين أو جزء منها.
- إنقاص الأجرة: إذا نقص الانتفاع دون أن ينعدم.
- الفسخ: إذا أصبحت العين غير صالحة للانتفاع بها.
- الضرر الأدبي: في حدوده المقررة إذا توافرت أسبابه.
- التأمين: راجعوا وثيقة التأمين على العقار أو المحتويات إن وُجدت، فقد تغطي الضرر مباشرة وتختصر النزاع.
نصائح عملية
- حرروا محضر تسليم عند بدء الإيجار يبيّن حالة العين والتمديدات، فهو مرجعكم عند أي نزاع لاحق.
- أخطروا كتابةً دائمًا، فالشكوى الشفهية للحارس أو الوكيل لا تثبت شيئًا.
- لا تنتظروا تفاقم الضرر أملًا في حل ودي، فالتأخير يضر بمطالبتكم.
- اطلبوا معاينة مشتركة موثقة بحضور الطرفين قبل أي إصلاح.
- احتفظوا بنسخة من عقد الإيجار وبنوده المتعلقة بالصيانة.
- للمالك: نفّذوا الصيانة الدورية ووثّقوها، فهي دفاعكم الأقوى ضد دعوى الإهمال.
- للمالك: بادروا بالإصلاح فور الإخطار، فتراكم الضرر بعد علمكم ينقل المسؤولية إليكم كاملة.
إن نزاع التسرب يُحسم بالدليل الفني لا بالمجادلة، ومن يوثّق مبكرًا يكسب. ويقدّم فريق يمناك لأعمال المحاماة المشورة في منازعات الصيانة وأضرار العقار، ويتولى طلبات إثبات الحالة ودعاوى التعويض وإنقاص الأجرة والفسخ أمام المحاكم.
